Peut-on encore louer des passoires thermiques ?

Depuis plusieurs années, la réglementation des passoires thermiques fait grand bruit au regard de l’obligation du propriétaire de fournir un logement décent. De nombreuses dispositions ont été prises, mais c’est notamment la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 qui vient prévoir leur interdiction progressive.

Quand un logement est-il considéré comme une passoire thermique ?

Les passoires thermiques sont des logements dont la consommation d’énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an. Ils obtiennent alors la note de F ou de G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Cette consommation est notamment le résultat d’une isolation mal faite, combinée avec une consommation importante de chauffage.

Ces biens, considérés comme non décents, subissent alors un encadrement strict.

Quelle est la réglementation applicable aujourd’hui ?

Depuis le 1^er janvier 2025, il est formellement interdit de mettre en location un bien classé G au DPE. Cette interdiction s’applique aux contrats de location signés renouvelés ou reconduits tacitement à compter du début de l’année 2025.

Afin d’aller plus loin, la loi va étendre progressivement cette interdiction aux biens classés F (dès 2028) et aux biens classés E (dès 2034).

Également, depuis 2022, il est interdit d’augmenter ou de demander un complément de loyers pour les logements classés F ou G.

Toutefois, afin d’adapter les critères de classement, un arrêté du 25 mars 2024 est venu modifier les seuils d’étiquette pour les logements de petites surfaces (moins de 40m²). Désormais, ces derniers sont soumis à une nouvelle méthode de calcul afin d’ajuster le coefficient de pondération des consommations fixes (chauffage et eau chaude sanitaire).

Quelle suite pour ces logements ?

Une proposition de loi visant à adapter les enjeux de la rénovation énergétique aux spécificités du bâti ancien a été adoptée par le Sénat, le 1^er avril dernier.

Cette dernière est proposée au regard du manque de clarté du droit actuel. Cette situation pourrait en effet aboutir à un retrait massif de nombreux logements, ce qui viendrait aggraver le marché immobilier déjà tendu.

Le texte propose ainsi plusieurs mesures :

• Suspendre l’obligation de décence énergétique le temps des travaux de rénovation : elle propose une suspension de 5 ans pour les copropriétés, et de 3 ans pour les logements individuels ;
• Préciser que les règles citées ne portent que sur les nouveaux contrats et que, pour les contrats en cours, cela s’appliquera lors de leur tacite reconduction ;
• Dédouaner les propriétaires lorsque leur locataire les empêche de réaliser les travaux de rénovation : le locataire ne pourra plus se prévaloir des manquements de décence énergétique ;
• Ajouter des exceptions pour permettre au propriétaire de ne pas être forcé de réaliser ces travaux comme le fait que ces derniers soient disproportionnés par rapport à la valeur du bien ;
• Limiter la possibilité des locataires de solliciter une baisse du loyer :
  • Si le propriétaire est dans une des exceptions à l’interdiction de louer : pas de baisse possible ;
  • Si la location est « interdite » : la baisse de loyer sera limitée au préjudice subi du fait de la moindre performance du logement ;
• Inclure la notion de confort d’été dans le DPE : le système actuel de smiley à 3 niveaux montre des résultats incohérents.

Reste à voir si cette dernière sera également adoptée par l’Assemblée nationale…