Servitude et mitoyenneté : prévenir les litiges lors de la vente

La mise en vente d’un bien immobilier interroge les parties, et plus particulièrement l’acquéreur, concernant les limites de propriété et les charges attachées au terrain.

Servitudes, bornage, mitoyenneté d’un mur ou d’une clôture sont autant de notions, souvent perçues comme techniques, mais conditionnent pourtant la bonne compréhension du périmètre exact du bien vendu.

Une information insuffisante peut en effet conduire à des contestations, et ce plusieurs mois après la vente.

Les servitudes : charges invisibles, mais essentielles

Par définition, une servitude est un droit (une charge selon le Code civil) accordé au propriétaire d’un fonds sur une parcelle dont il n’est pas propriétaire, que ce soit pour assurer un passage, permettre la vue ou l’écoulement des eaux, ou encore interdire l’édification d’un ouvrage.

Dans une vente immobilière, ces servitudes doivent être connues, comprises et acceptées par l’acquéreur, et là où certaines sont apparentes, à l’instar d’un chemin utilisé par le voisin pour accéder à sa parcelle, d’autres sont moins visibles comme un réseau d’évacuation traversant le sous-sol.

Même lorsqu’une servitude n’est pas utilisée depuis longtemps, elle peut subsister tant qu’elle n’a pas été éteinte.

Lorsqu’elles imposent une charge particulière au propriétaire du fonds servant, les servitudes peuvent donner lieu à une indemnisation. C’est notamment le cas de la servitude légale de passage, pour laquelle une indemnité est due en raison de l’enclavement du fonds dominant.

En tout état de cause, dès lors qu’une servitude entraîne une perte de jouissance ou une dépréciation du bien, en limitant par exemple les possibilités de construire ou en imposant un passage fréquent, une compensation financière peut être accordée, selon l’origine de la servitude et l’importance de la contrainte qu’elle crée.

La mitoyenneté : un droit partagé

La mitoyenneté est propre à tout ce qui concerne les murs, clôtures ou haies qui séparent deux propriétés voisines.

Le Code civil prévoit que par principe, un mur séparatif est présumé mitoyen lorsque chacun y trouve appui ou lorsque cette présomption résulte de l’état des lieux, et en pratique.

Découlent de cette copropriété des droits et des obligations réciproques comme l’entretien partagé, la possibilité d’adosser une construction, la participation aux réparations.

Dans la réalité, la mitoyenneté constitue une véritable source de litige lors des transactions. Un vendeur peut penser qu’un mur lui appartient exclusivement alors qu’il est en réalité commun, et à l’inverse, un acquéreur peut découvrir après la vente que l’entretien d’une clôture relève pour moitié de sa responsabilité. Les contestations surviennent aussi lorsqu’un voisin conteste la propriété d’un mur qui a servi de support à une extension ou à une installation technique.

Il est donc impératif de clarifier la nature du mur avant la mise en vente, notamment par une analyse des titres de propriété, un examen précis de l’implantation du mur et, si besoin, une vérification sur plan ou sur le terrain.

Le bornage pour délimiter un périmètre

En cas de doute concernant les limites d’une parcelle, un bornage amiable ou judiciaire peut être envisagé.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, mais s’avère indispensable lorsque la configuration du terrain ou les relations de voisinage laissent planer des incertitudes, la finalité de ce mécanisme juridique est de fixer de manière définitive la séparation entre deux propriétés, en ayant recours à un expert.

Pour l’acquéreur, la certitude du périmètre acheté est un élément fondamental, tandis que pour le vendeur, disposer d’un plan clair permet de présenter un bien juridiquement maîtrisé. Dans les zones rurales sinon périurbaines où les clôtures et repères anciens ont pu évoluer, une opération de bornage évite de nombreuses contestations.